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未来头部房地产企业将迎来盛世年华

发布时间:2021-03-13人气:
    
 
    孙宏斌每次讲话总是金句频出,被奉为地产界的网红。早几年孙宏斌喜欢在网上发表言论,这两年明显很低调,除了融创业绩发布会之外,很少见他讲话。每次融创的业绩发布会,都成为孙宏斌脱口秀专场。
 
    结合融创的年报与业绩发布会上的讲话,总结这几点:
 
    1、三条红线管企业,两道红线管银行,集中供地管政府。简单明了,对政策的把握深刻。这些调控都会加快中小企业的出清,加快头部企业的集中度。行业格局已经形成,很难弯道超车,过去依靠杠杆快速做大的模式再难出现。
 
    三条红线管企业:融创快速完成了降两档的工作,2022年全部三档达标。融创的执行力比较到位,当然这里面有一定的“财技”,这份报表可能打个80分吧,但估值都跌到地板下面了,还想怎么样呢。比起某些增长10%的赛道股100倍的PE,这对比之下已经非常亮眼。
 
    老孙说,今后投资者不用再担心企业负债问题,央行都操好这个心,帮投资者管好了。非常支持调控,调控了地价便宜了,房企可以活了。房价便宜了老百姓可以买得起。政府银行的风险也低了。连股价的便宜了,投资者可以买房地产的股票了。(看得出老孙对的股价还是不甘心,自我调侃一下)
 
    银行被限制了贷款比例,资金只有这些,当然只优先贷款给安全的企业,头部企业把份额占了,中小企业就没有他们的事,拿不到资金,最后就是卖项目卖公司的事。
 
    一年三次集中供地,一次推出几十块地,头部企业都可以报名能加,一次拿几块地。小企业一次可以只能报名一块地,因为要交一定比例的保证金,所以不能全报。错过了,就再等三个月。集中供地肯定利好大企业,非常考验企业对市场的整体判断。融创50家分公司对一百多城市的布局,可以轮动拿地。
 
    2、2020年没有完成6000亿目标,不是不想完成,是没有必要完成,只要想6500亿都没有问题。按融创的销售能力的确不是吹牛,背后更多是利润率的考量,资金压力负债压力能够过得去,就没有必须降价冲量做无用功。从去年年底到现在,的确看到销售的均价在回升当中。比起某企业,降价促销,大有断臂求生之感。外界都以为融创资金很吃紧,但融创自身还是显得很从容。
 
    2021年推货9000亿,说完成6400亿(比2020年5700亿10%的增长)没有压力。
 
    其中很重要的一点,孙宏斌说未来可以增加权益,现在融创的销售权益融创占不到70%,未来可操作的空间很大。这是非常符合股东利益的。这也是因为融创是孙宏斌的全部家当吧,与全部股东利益一致。不像某房企的职业经理人,只要是优质项目,便把权益分给高管。所以自己当主人与打工的利益诉求肯定不一样。
 
    3、融创三大拿地方式,公开市场、收并购、产业勾地。这三块比例各占三分之一(这三块似乎都是融创的强项,人有我有。而收并购、产业勾地在比其他公司更强,人无我有。)
 
    老孙说,这三块综合起来,融创的拿地能力在行业里。。。还是挺好的。(这里停顿了几秒,估计是想说在行业最好?但此话一出又成金句引发口水战,想了几秒之后改成了还是挺好的哈,老孙这几年学会了低调)
 
    融创文旅都是自身文旅项目的利润沉淀,没有拿其他地产的利润来做。以前说的是文旅有8%的净利润后再沉淀8%的利润在自持上,相当于整个文旅项目是16%的利润率。这也说明了为什么融创去年满世界卡位拿项目,这个执行力很强。而且报表出来,目前文旅已经产生管理利润6亿,估计是毛利润?是什么不重要,不亏损就非常好,更不要说有利润了。之前市场一直预期文旅这块是无底洞每年要大亏损。
 
    融创的文旅是接万达过来的,融创已经做了几年了,去年大发力,相信老孙这样的明白已经做了几年已经做通做明白了吧。万达资金缓过气来,自己也开始搞文旅重回老路,说明这条路还是吃过的人都觉得香?文旅太考验管理能力,做不好的就是黑洞,而对于做得好的企业就是金矿。对管理能力的综合要求,也是一种护城河。
 
    其他地产项目的利润还是继续做住宅,住宅还是主要的大方面,空间还很大,不能丢。融创对这些方向性的问题还是看得很清楚。
 
    4、孙宏斌说自己是全公司最乐观的人,预测2020年全年全行业规划是15万亿,结果达到了17万亿,今年估计要18万亿,未来几年肯定要超20万亿。这个行业太大太重要了。全球汽车市场才2万亿美元,而且几年不增长了,而中国的房地产市场就17万亿,还在增长。
 
    (孙心中可能想说,而头部房企已经形成,可以坐吃红利。而汽车市场这么小,这么多新企业要加入去,每年还要投资大量资金推出这么多新技术。头部房企的竞争远小于车企,毕竟建房的技术更新非常慢。汽车股都这么贵了,地产股这么便宜,没有理由!)
 
    老孙说未来三年,会有三家企业销售超过万亿。融创去年已经做了很多工作,卡好位,未来三年会看到成绩。
 
    其实就一个大方向,随着销售权益的提升,地产行业未来会出现几家万亿销售千亿利润万亿市值的头部房企。白酒、汽车都出现了这么多万亿市值企业,这么大的房地产行业怎么能缺席呢。而依付着这个万亿的销售,可以延伸出很多其他的子行业,这里很有想象空间。
 
    好的投资=好行业+好公司+好价格。未来美好,道路曲折,任何好的投资,需要被市场从不认同到价值发现,过程非常漫长,没有一定耐心与决心的投资者,拿不到盛世年华。

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